DPE 2025 : Comprendre son impact sur les prix immobiliers et les enjeux pour les Marchands de Biens

La hausse des prix de l’énergie, l’évolution du cadre réglementaire et l’interdiction progressive de louer les logements F et G ont transformé le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) en un facteur déterminant pour la valorisation d’un bien immobilier.

Pour les marchands de biens, cette évolution influence l’acquisition, la négociation, les coûts de rénovation et la stratégie de revente, avec un impact direct sur les marges.

Cet article analyse l’impact du DPE en 2025, en s’appuyant sur des sources publiques telles qu’OpinionWay pour SeLoger, MeilleursAgents et le Ministère de la Transition Énergétique, tout en détaillant les implications opérationnelles pour les marchands de biens.

La hausse du coût de l’énergie : un moteur majeur dans la perception du DPE

Selon la Commission de Régulation de l’Énergie (CRE), le coût du chauffage a augmenté de 15 à 25 % entre 2021 et 2023.

Dans ce contexte, les acheteurs sont de plus en plus attentifs à la performance énergétique réelle d’un logement, car elle conditionne leurs dépenses futures.

Pour un marchand de biens, cette évolution signifie que l’énergie n’est plus une variable secondaire. Le DPE doit désormais être intégré dès la phase d’acquisition, car il détermine le niveau de négociation acceptable et les travaux nécessaires pour sécuriser la revente.

Une décote moyenne de 3,9 % pour les logements F/G : implications économiques

Les logements classés F ou G se vendent en moyenne 3,9 % moins cher que les logements mieux classés. Cette tendance, mise en évidence par une étude OpinionWay réalisée pour SeLoger en 2023, varie également selon la localisation : la décote atteint 5,9 % en zone rurale et se limite à environ 1 % dans Paris intra-muros.

Les données issues du Baromètre DPE 2023 de MeilleursAgents confirment cette dynamique, en montrant que la sensibilité au DPE est particulièrement marquée dans les secteurs où le pouvoir d’achat immobilier est plus limité.

Pour un marchand de biens, cette décote peut représenter une opportunité à l’achat, à condition que le coût des travaux de rénovation nécessaires pour améliorer la performance énergétique ne dépasse pas le gain obtenu lors de la négociation. Une mauvaise estimation des travaux peut transformer cette décote en perte de marge.

Un mauvais DPE : un frein majeur pour les acheteurs et un défi structurel pour le marché

Plus de 50 % des acheteurs évitent les logements classés F ou G ou les utilisent systématiquement comme argument de négociation. La réforme du DPE entrée en vigueur en 2021 a également augmenté le nombre de logements mal notés : selon le bilan DPE 2023 publié par le Ministère de la Transition Énergétique, 5,2 millions de logements sont aujourd’hui classés F ou G, soit environ 17 % du parc immobilier.

Ce contexte pose un double enjeu pour les marchands de biens :

• L’acquéreur final est désormais plus exigeant et mieux informé qu’auparavant ;
• Un volume significatif de biens nécessite des rénovations énergétiques avant de pouvoir être revendu dans de bonnes conditions.

La loi Climat et Résilience : un cadre réglementaire qui accélère les décisions entre 2025 et 2028

La loi Climat et Résilience interdit progressivement la mise en location des logements énergivores :

• Logements classés G : interdiction à partir du 1er janvier 2025.
• Logements classés F : interdiction à partir de 2028.

Ces échéances poussent de nombreux propriétaires à vendre avant la date limite, augmentant mécaniquement l’offre de logements F et G sur le marché.

Pour les marchands de biens, cette dynamique crée un contexte d’acquisition favorable mais des chantiers plus complexes, en raison d’une forte demande de rénovation.

Le DPE comme levier de négociation : décote, risques, et valorisation des biens bien notés

Le DPE occupe désormais une place centrale dans les négociations immobilières.

Un logement mal noté est utilisé comme justification classique pour obtenir une réduction de prix proportionnelle au coût estimé des travaux.

Dans ce cadre, le marchand de biens doit intégrer le DPE dans sa stratégie d’achat en réalisant :

• une estimation préalable des travaux,
• différents scénarios d’amélioration énergétique,
• une projection réaliste de la classe visée après rénovation.

Il est essentiel de noter que les logements bien notés (A, B, ou C) bénéficient de l’effet inverse.

Les analyses de MeilleursAgents montrent que ces biens se vendent généralement plus rapidement et avec une prime de valorisation, en raison de leur efficacité énergétique, de leurs économies de fonctionnement et de la réduction des craintes liées aux futures réglementations.

Pour un marchand de biens, un projet d’amélioration du DPE peut donc transformer un bien standard en bien premium, tout en raccourcissant le délai de revente.

‍

Conclusion

Le DPE est devenu un indicateur structurant pour le marché immobilier et un outil essentiel pour les marchands de biens.

Il influence les prix, la négociation, la capacité à revendre rapidement et la marge finale.

Maîtriser le DPE, comprendre les obligations légales et anticiper les coûts de rénovation sont désormais indispensables pour sécuriser et optimiser les opérations d’achat-revente.

Les professionnels qui sauront intégrer le DPE dans leur modèle d’acquisition et de rénovation disposeront d’un avantage stratégique dans les années à venir.

‍